Financement Fiscalité

Investir dans l’immobilier au travers d’une Société Civile Immobilière

Investir en Société Civile Immobilière

Un Société Civile Immobilière est constitué par au moins 2 personnes dans l’optique d’être propriétaire de biens immobiliers acquis par elle ou apportés par les associés. Le patrimoine immobilier constitué peut être loué ou mis à la disposition des associés de la S.C.I.

L’acquisition de bien sous cette forme, de société, offre beaucoup de flexibilité et souplesse qu’un achat en nom propre. En effet, la S.C.I. facilite la gestion du patrimoine immobilier car contrairement à l’indivision, un Gérant est nommé pour la prise de décisions en assemblée générale selon les règles de majorité définies dans les statuts.

De plus, la S.C.I peut permettre de donner la jouissance d’un bien immobilier, par exemple en cas de concubinage, ce qui le met à l’abri d’une éviction du bien en question, par les héritiers du concubin décédé grâce une simple mention indiquée dans les statuts.

Transmission et fiscalité plus intéressante

La simplification de la transmission facilite la succession en cas de vente ou de décès d’un des associés, il est plus simple de céder des parts sociales que des biens immobiliers de valeur différente ou formant un seul bloc.

Au niveau successoral, la valeur des parts sociales diffère de celle de l’immeuble. L’administration fiscale admet par ailleurs, une décote sur la valeur de ces parts justifiée par l’absence de marché spécifique et la difficulté de leur cession.

Enfin, comme il y a création d’une personne morale distincte des personnes physiques, il y a donc dissociation du patrimoine de la S.C.I et du patrimoine personnel des associés. Les créanciers peuvent saisir les parts de la S.C.I mais ils ne peuvent pas saisir l’immeuble, en tant que tel, qui est la propriété de la S.C.I.

D’un point de vue fiscal, chaque associé, personne physique est imposé à l’impôt sur le revenu proportionnellement à ses parts dans le capital sociale. Toutefois sur option irrévocable des associés, la S.C.I peut être soumise à l’impôt sur les sociétés.

Fiscalité

La Loi « Denormandie »

Investir dans l’immobilier ancien avec le dispositif « Denormandie »

La loi « Denormandie » incite les particuliers à rénover des logements et à les mettre en location. Elle ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 6000 euros par an. Pour en bénéficier, il faut:

  • Acheter un logement dans une ville éligible
  • Réaliser des travaux pour au moins 25% du montant de l’opération
  • S’engager à louer le logement au moins pendant six mois en tant que résidence principale du locataire à un loyer plafonné.

Le logement peut être acheté en direct et les travaux confiés à une entreprise ou acquis auprès d’un promoteur dans un projet de rénovation ou de transformation d’immeuble.

Les avantages fiscaux

Vous bénéficier alors d’une réduction d’impôt de 12% du prix pour un engagement de 6 ans, 18% si vous louez pendant 9 ans, 21% si vous louez pendant 12 ans.
Le coût maximum d’acquisition pris en compte est de 300 000 Euros.

Dans le cadre du projet de loi de finance pour l’année 2020, le dispositif d’investissement locatif dans l’ancien « Denormandie » a profité de trois améliorations.

Première bonne nouvelle, ce dispositif qui était censé s’éteindre au 31 Décembre 2021 va être prolongé d’un an jusqu’au 31 Décembre 2022.
Illustration d'une maison qui représente la loi DenormandieEnsuite, l’éventail des travaux éligibles a été élargi : actuellement seuls les travaux de rénovation étaient comptabilisés. Depuis le 1er Janvier 2020, la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement de surfaces habitables (dont les combles et sous-sols) ainsi que les travaux permettant la création d’une surface nouvelle le sont également.
Enfin, le périmètre des zones éligibles est désormais plus clair. Il est possible de profiter du dispositif fiscal sur l’ensemble du territoire des communes éligibles et non plus seulement dans leur centre-ville.

123 Financez vous accompagne dans la réalisation de votre projet locatif en loi « Denormandie », n’hésitez pas à vous rapprocher de nos experts.